1. Имеет ли право собственник жилища сдавать его другим лицам?
В соответствии со ст. 23 З. РК «
О жилищных отношениях» собственник вправе сдавать внаем жилище, в котором проживает сам, либо жилище, основным назначением которого является предоставление его нанимателям для постоянного либо временного проживания.
Условия проживания (срок, размер платы за наем, распределение обязанностей по ремонту, основания выселения нанимателей и тому подобное) определяются Законом, а также договором между наймодателем и нанимателем.
Выбор лиц, которым сдается внаем жилище, производится собственником.
В соответствии со ст. 24 З. РК «О жилищных отношениях» жилище из частного жилищного фонда, в котором не проживает собственник, может быть предоставлено им внаем другому лицу по договору, заключенному в письменной форме. Внаем может предоставляться отдельное жилое помещение либо отдельная пригодная для проживания комната (комнаты), отвечающие строительным, санитарным, противопожарным и иным обязательным требованиям.
Наниматель вправе вселять в нанятое помещение членов своей семьи, поднанимателей и временных жильцов, если иное не предусмотрено договором найма.
2. Каковы правовые аспекты сдачи жилья в аренду?
На доходы физ. лиц установлена единая ставка индивидуального подоходного налога – 10% (ст. 145 Налогового кодекса РК). Доход арендодателя - гражданина является доходом, не облагаемым у источника выплаты, и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по указанной ставке. Если гражданин, сдающий жилье в аренду, будет зарегистрирован в качестве ИП, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход будет облагаться по ставке 2% от заявленного самим предпринимателем дохода (ст. 375 НК РК). Сумма налога уплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений. Если же ИП будет применять налоговый режим на основе упрощенной декларации, его доход подлежит обложению по ставке 3% от сложившейся у предпринимателя выручки (ст. 377 НК РК) и уплачивается также в виде индивидуального подоходного и социального налога. Доход юридического лица, сдающего жилье в аренду, применяющего налоговый режим на основе упрощенной декларации, будет также облагаться по ставке 3% от суммарной выручки (ст. 377 НК РК). Если же юридическое лицо - арендодатель исчисляет налоги в общеустановленном порядке, то ставка корпоративного подоходного налога на доходы от аренды составит 30% (ст. 135 НК РК). Но в этом случае из налогооблагаемого дохода, вычитаются произведенные в связи с его получением расходы.
3. В какой форме должен быть заключен договор аренды?
В соответствии со ст. 544 ГК РК договор имущественного найма на срок не более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор имущественного найма недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор имущественного найма между гражданами на срок до 1 года может быть заключен в устной форме.
Договор имущественного найма, предусматривающий переход в последующем права собственности на имущество к нанимателю, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
4. На какой срок может быть заключен договор аренды?В соответствии со ст. 545 ГК РК договор имущественного найма (аренды) заключается на срок, определенный договором.
Если договор имущественного найма заключен без указания срока, он считается заключенным на неопределенный срок.
Каждая из сторон вправе отказаться от такого договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца - при найме недвижимого имущества и за 1 месяц - при найме иного имущества, если законодательными актами или договором не установлено иное.
5. Какие права имеют наймодатель и наниматель?В соответствии со ст. 552 ГК РК наймодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного внаем имущества в согласованные сторонами сроки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Наймодатель обязан производить за свой счет ремонт, вызываемый неотложной необходимостью, возникшей в силу обстоятельств, за которые наниматель не отвечает, в разумные сроки, если иное не установлено законодательными актами или договором.
Неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дает нанимателю право по своему выбору:
- произвести ремонт самостоятельно и взыскать с наймодателя стоимость ремонта;
- зачесть стоимость ремонта в счет платы по договору;
- потребовать соответствующего уменьшения платы по договору;
- отказаться от договора.
Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором (ст. 553 ГК РК).
